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Baufinanzierung berechnen: Rate und Darlehenshöhe

Dieser Rechner ermittelt aus Ihrem Bruttojahreseinkommen, den laufenden monatlichen Schulden und einer gewünschten Schuldenquote die maximal tragbare monatliche Baufinanzierungsrate.

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Anschließend schätzt er, welchen Darlehensbetrag diese Rate beim angegebenen Jahreszins und bei der gewählten Laufzeit ermöglicht. Das Ergebnis dient der Planung und ist keine Kreditzusage: Steuern, Versicherungen, Hausgeld, Eigenkapital, Abschlusskosten, Bonität und Vorgaben des Kreditgebers können den verfügbaren Kaufbetrag verändern.

Beginnen Sie mit Einkommen, Schulden und einem bewussten DTI-Ziel

Die Berechnung beginnt mit dem Bruttoeinkommen vor Steuern und sonstigen Abzügen. Der Rechner teilt das Jahreseinkommen durch zwölf und erhält so das monatliche Bruttoeinkommen. Dieses wird mit der gewünschten Schuldenquote in Prozent multipliziert, um die Obergrenze aller monatlichen Schuldzahlungen zu bestimmen. Davon werden bestehende Pflichtzahlungen abgezogen. Berücksichtigen Sie beispielsweise Auto-, Studien- und Privatkredite, Mindestzahlungen auf Kreditkarten sowie gerichtlich angeordnete Zahlungen. Die geplante Baufinanzierung gehört nicht zu den bestehenden Schulden, weil genau ihre mögliche Rate gesucht wird. Das DTI-Ziel ist eine Planungsannahme und keine Genehmigungsgarantie. Programme und Banken verwenden unterschiedliche Definitionen, Nachweise und Grenzwerte. Ein niedrigeres Ziel lässt mehr Spielraum für Rücklagen, Instandhaltung, Nebenkosten und Einkommensänderungen. Eine Quote über 100 Prozent würde mehr als das gesamte Bruttoeinkommen für Schulden vorsehen und wird deshalb ausdrücklich abgelehnt.

So wird aus der Rate eine Darlehensschätzung

Nach Ermittlung der verfügbaren Rate verwendet der Rechner die Barwertformel eines vollständig getilgten Festzinsdarlehens. Der Jahreszins wird durch zwölf geteilt, die Laufzeit in Jahren mit zwölf multipliziert. Daraus ergibt sich der Kapitalbetrag, dessen monatliche Zins- und Tilgungsrate dem verfügbaren Betrag entspricht. Bei null Prozent Zins wird die Rate einfach mit der Anzahl der Zahlungen multipliziert; dadurch entsteht keine Division durch null. Haben bestehende Schulden den DTI-Rahmen bereits ausgeschöpft, betragen Rate und Darlehen null und werden nicht negativ. Unterstellt werden ein gleichbleibender Zins und gleiche Monatsraten über die gesamte Laufzeit. Variable Zinsen, tilgungsfreie Zeiten, Schlussraten, mitfinanzierte Gebühren oder Kreditversicherungen sind nicht enthalten. Solche Bedingungen erfordern eine eigene Simulation und können den mit demselben Monatsbudget finanzierbaren Betrag erheblich verändern.

Nutzen Sie das Ergebnis als vorsichtige Planungsgrenze

Die maximale Rate zeigt den nach bestehenden Schulden verbleibenden Spielraum innerhalb der gewählten Gesamtquote. Bei einer realen Finanzierung umfasst die Wohnbelastung jedoch oft mehr als Zins und Tilgung. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Kreditversicherung, Hochwasserschutz und Hausgeld können ebenfalls zählen. Müssen diese Kosten in Ihr Ziel passen, ziehen Sie vor Immobilienvergleichen oder Finanzierungsanfragen eine realistische Monatsschätzung ab. Der geschätzte Darlehensbetrag ist nicht der Kaufpreis: Eigenkapital kann den möglichen Preis erhöhen, während Nebenkosten und verlangte Reserven die verfügbaren Mittel verringern. Vergleichen Sie Varianten mit anderen Zinsen, Laufzeiten oder DTI-Zielen, ohne die günstigste als sicher anzusehen. Konditionen und Kriterien können sich ändern; anrechenbares Einkommen kann vom eingegebenen Betrag abweichen. Bei automatisierter Nutzung kostet jede Anfrage $0.002; identische Eingaben liefern stets dasselbe Ergebnis und erleichtern Vergleiche sowie Prüfprotokolle.

Anwendungsfälle

Suchbudget festlegen

Überführen Sie ein vorsichtiges DTI-Ziel vor der Immobiliensuche in Rate und ungefähres Darlehen.

Zinsszenarien vergleichen

Prüfen Sie, wie unterschiedliche Jahreszinsen den Betrag bei gleichem Monatsbudget verändern.

Schuldenabbau bewerten

Vergleichen Sie heutige Verpflichtungen mit einer niedrigeren Monatslast und schätzen Sie den Effekt.

Häufige Fragen

Was kostet die Berechnung?

Der API-Zugriff kostet $0.002 je Anfrage; die Berechnung im Browser ist kostenlos.

Welche Schulden soll ich angeben?

Geben Sie verpflichtende Monatszahlungen wie Kredite und Kartenmindestbeträge an, nicht aber die geplante Finanzierung.

Enthält die Rate Steuern und Versicherungen?

Nein. Sie ist der verfügbare Finanzierungsbetrag. Ziehen Sie solche Wohnkosten vorher ab, wenn sie in dasselbe Budget gehören.

Warum kann die tragbare Rate null sein?

Dann erreichen oder überschreiten bestehende Schulden bereits die Obergrenze des gewählten DTI-Ziels.

Ist der Betrag ein Kreditangebot?

Nein. Es ist eine deterministische Schätzung; die Bank kann andere Einkommen, Quoten, Zinsen, Gebühren und Vorgaben anwenden.

Kann ich null Prozent Zins verwenden?

Ja. Dann entspricht das Darlehen der Monatsrate multipliziert mit der Anzahl der Zahlungen.

Für Entwickler — API-Zugang

Alles auf dieser Seite ist auch per API verfügbar. Dieser Abschnitt richtet sich an Teams, die es in ihre eigenen Systeme einbinden möchten; alle anderen nutzen einfach das Tool oben.

Endpunkt

POSThttps://api.kit.forhosting.com/realestate/mortgage-affordability

Authentifizierung per Bearer-Token. Ein einziger POST stellt die Aufgabe in die Warteschlange; das Ergebnis erhalten Sie per Webhook oder über einen signierten Link.

Aufruf aus Ihrem Stack

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/realestate/mortgage-affordability \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"annual_income":120000,"monthly_debts":1000,"target_dti":36,"interest_rate":6.5,"term_years":30}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/realestate/mortgage-affordability", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "annual_income": 120000,
    "monthly_debts": 1000,
    "target_dti": 36,
    "interest_rate": 6.5,
    "term_years": 30
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/realestate/mortgage-affordability",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "annual_income": 120000,
    "monthly_debts": 1000,
    "target_dti": 36,
    "interest_rate": 6.5,
    "term_years": 30
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/realestate/mortgage-affordability", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"annual_income":120000,"monthly_debts":1000,"target_dti":36,"interest_rate":6.5,"term_years":30}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"annual_income":120000,"monthly_debts":1000,"target_dti":36,"interest_rate":6.5,"term_years":30}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/realestate/mortgage-affordability", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

Beispiel-Anfrage

{
  "annual_income": 120000,
  "monthly_debts": 1000,
  "target_dti": 36,
  "interest_rate": 6.5,
  "term_years": 30
}

Beispiel-Antwort

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "realestate.mortgage_affordability",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

Die API arbeitet asynchron: Sie erhalten sofort eine task_id. Polling ist mit 1 Anfrage pro Sekunde erlaubt.

Preis

pro Anfrage$0.002

Der Preis steht auf der Seite – keine Tokens, keine Credits. Fehlgeschlagene Aufgaben werden nicht berechnet.

Fehler

HTTP	Code	Bedeutung
`401`	`unauthorized`	Der API-Schlüssel fehlt oder ist ungültig – prüfen Sie den Authorization-Header (Bearer).
`402`	`insufficient_balance`	Ihr Guthaben reicht für diese Aufgabe nicht aus – Aufladungen verfallen nicht.
`404`	`unknown_type`	Unbekannter Aufgabentyp – prüfen Sie das Feld „type“ gegen den Katalog.
`429`	`rate_limited`	Zu viele Anfragen – warten Sie kurz; Polling ist mit 1 Anfrage pro Sekunde erlaubt.

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