Calculadora de capacidad hipotecaria: cuota y préstamo

Después estima el capital que esa cuota permitiría financiar con el interés anual y el plazo indicados. Es una orientación, no una decisión crediticia: impuestos, seguros, cuotas de comunidad, entrada, gastos de cierre, historial crediticio y criterios de cada entidad pueden modificar el importe disponible para comprar una vivienda.

Parta de sus ingresos, deudas y un objetivo DTI prudente

La capacidad hipotecaria comienza con los ingresos brutos, es decir, antes de impuestos y demás deducciones de nómina. La calculadora divide los ingresos anuales entre doce para obtener el ingreso bruto mensual. Luego multiplica esa cifra por la relación deuda-ingresos objetivo, expresada como porcentaje, y obtiene la deuda mensual total máxima permitida por el límite elegido. A esa cantidad le resta sus pagos de deuda obligatorios actuales. Incluya préstamos de vehículos, estudios o consumo, pagos mínimos de tarjetas y pensiones fijadas judicialmente cuando correspondan. No incluya la nueva hipoteca, pues precisamente se está calculando ese importe. El DTI es una hipótesis de planificación, no una garantía de aprobación. Cada entidad y programa aplica definiciones, documentos y límites propios. Un objetivo menor deja margen para ahorro, mantenimiento, suministros y cambios de ingresos. Un valor superior al 100 por ciento asignaría más que todo el ingreso bruto a deudas y, por ello, se rechaza.

Comprenda cómo la cuota se convierte en préstamo

Una vez obtenida la cuota disponible, la calculadora aplica la fórmula de valor presente de un préstamo a tipo fijo totalmente amortizable. Divide el interés anual entre doce para hallar el tipo mensual y multiplica los años del plazo por doce para determinar el número de pagos. El préstamo estimado es el capital cuya cuota de principal e intereses coincide con la cantidad disponible. Con interés cero, basta multiplicar la cuota por el número de pagos; así se evita dividir entre cero y se conserva el resultado intuitivo. Si sus deudas actuales ya agotan el límite DTI, tanto la cuota máxima como el préstamo estimado son cero, nunca negativos. El cálculo supone un tipo constante y cuotas mensuales iguales durante todo el plazo. No representa tipos variables, periodos de solo intereses, pagos finales, comisiones financiadas ni seguro hipotecario. Esas condiciones requieren una simulación específica y pueden cambiar notablemente el capital que admite el mismo presupuesto mensual.

Use el resultado como un límite de planificación prudente

La cuota máxima muestra el margen que queda dentro del DTI total seleccionado tras descontar las deudas actuales. Sin embargo, para muchas entidades el coste mensual de vivienda incluye más que principal e intereses: impuestos inmobiliarios, seguro del hogar, seguro hipotecario, cobertura contra inundaciones y comunidad también pueden computar. Si deben caber en su objetivo, reste una estimación mensual realista antes de comparar viviendas o solicitar ofertas. El préstamo estimado tampoco equivale al precio de compra: la entrada puede elevar ese precio, mientras los gastos de cierre y las reservas exigidas reducen el efectivo disponible. Compare escenarios cambiando interés, plazo o DTI, pero no considere seguro el más favorable. Los tipos y criterios pueden variar, y los ingresos computables quizá no coincidan con los introducidos. En automatizaciones, cada solicitud cuesta $0.002; las mismas entradas producen siempre el mismo resultado, lo que facilita comparar escenarios y conservar registros auditables.