احسبوا مدة التعادل لإعادة تمويل الرهن العقاري

تقسم هذه الحاسبة إجمالي تكاليف الإغلاق على الوفر الشهري الناتج لتحديد مدة التعادل. وهي تعرض عدد الأشهر الحسابي الدقيق، وكذلك أول شهر مكتمل تصبح فيه المدخرات المتراكمة كافية لتغطية النفقات الأولية بالكامل. استخدموا النتيجة لمقارنة هذه المدة بالفترة التي تتوقعون الاحتفاظ فيها بالعقار، مع العلم أن هذا الحساب المحدد لا يقدّر الفائدة أو الضرائب أو عوائد الاستثمار أو أثر تغيير مدة القرض.

ابدؤوا بالتكاليف الفعلية والوفر الشهري الحقيقي

أدخلوا جميع تكاليف الإغلاق المرتبطة بإعادة التمويل، بما فيها رسوم جهة الإقراض والتقييم والتسجيل وإجراءات الملكية وأي مصروفات أخرى متوقعة. ثم أدخلوا مقدار الانخفاض في الدفعة الشهرية المتكررة. يجب أن يكون المبلغان بالعملة نفسها، ولا حاجة إلى اختيار العملة لأن الحساب يعتمد على النسبة بينهما. ينبغي أن يمثل الوفر الشهري الفرق بين دفعتين متكافئتين في مكوناتهما؛ فإذا شمل أحد المبلغين الضرائب أو التأمين ولم يشمله الآخر، أصبحت النتيجة مضللة. يمكن خصم الاعتمادات التي تخفض ما تدفعونه فعليا من تكاليف الإغلاق، لكن إضافة المصروفات إلى أصل القرض الجديد لا تلغي أثرها الاقتصادي. تشترط الحاسبة أن يكون الوفر الشهري أكبر من صفر، لأن الدفعة المساوية أو الأعلى لا تسترد التكاليف عن طريق الوفر. ويمكن أن تكون التكاليف صفرا، وعندئذ يتحقق التعادل فورا. احتفظوا بالمستندات التي استخرجتم منها الأرقام لتعيدوا الحساب إذا تغير الإفصاح النهائي قبل الإغلاق.

ميّزوا بين عدد الأشهر الدقيق وأول شهر مكتمل

تعتمد المعادلة الأساسية على قسمة تكاليف الإغلاق على الوفر الشهري. فإذا بلغت التكاليف 6,000 وكان الوفر 250 كل شهر، كانت مدة التعادل 24 شهرا. عندما تنتج القسمة كسرا، يحدد الرقم الدقيق موضع استرداد التكلفة داخل الشهر، بينما يقرّب عدد الأشهر المكتملة إلى الأعلى حتى أول دورة دفع تغطي كامل النفقة. فالنتيجة 18.2، مثلا، لا تعني أن الاسترداد تم بعد 18 شهرا مكتملا؛ بل يحدث خلال الشهر 19 بافتراض تراكم الوفر بصورة منتظمة. تعرض النتيجة أيضا إجمالي الوفر في ذلك الشهر المكتمل، مما يتيح لكم التحقق من التقريب. تُعرض النسبة الدقيقة بعد تقريبها إلى ست منازل عشرية للحفاظ على نتيجة ثابتة وسهلة القراءة، إلا أن تحديد الشهر المكتمل يعتمد على النسبة قبل التقريب. هذا نموذج بسيط لاسترداد النقد، يفترض ثبات الوفر الشهري ودفع التكاليف في البداية، ولا يخصم قيمة المدخرات المستقبلية أو يفترض عائدا على الأموال المدفوعة.

اجعلوا النتيجة نقطة تحقق ضمن قرار إعادة التمويل

قارنوا أول شهر مكتمل للتعادل بالمدة الواقعية التي تتوقعون الاحتفاظ فيها بالقرض الجديد. إذا بعتم العقار أو أعدتم التمويل مرة أخرى أو سددتم القرض قبل ذلك الشهر، فلن يكون الوفر في الدفعات وحده قد استرد التكاليف المدخلة. يزيد البقاء مدة طويلة بعد نقطة التعادل من احتمال تحقيق المنفعة، لكن النتيجة ليست توصية مالية شاملة. فقد تغير إعادة التمويل مدة القرض وإجمالي الفائدة وأصل الدين وتأمين الرهن وشروط السداد المبكر والآثار الضريبية. وقد تخفض إعادة بدء مدة طويلة الدفعة الشهرية وتحسن التدفق النقدي، لكنها قد تزيد إجمالي الفائدة. كما أن النقد المسحوب بضمان العقار اقتراض وليس وفرا، فلا تخصموه من التكاليف. جرّبوا سيناريوهات متحفظة إذا كانت الرسوم أو أسعار الفائدة غير مؤكدة، كرفع التكاليف وخفض الوفر المتوقع. تبلغ تكلفة كل طلب API مقدار $0.002، ويستخدم المتصفح المعادلة الحتمية نفسها. راجعوا المدخلات في المستندات النهائية واستعينوا بمشورة مهنية مؤهلة قبل اتخاذ قرار ملزم.